【一周问答】三五年后，昆明房价会比现在贵吗？

第59期的问答咨询如期推出，本次资讯精选了9.8-9.14的问题，希望给大家提供参考。

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项目

老师，呈贡洋房能买吗，比如山语桃源这个盘，主要考虑自住。谢谢！

答：呈贡目前的洋房小区，多为二手房小区（颐明园、市政府a区/b区/c区等）数量不多，但环境还可以，且都是优质的单位小区，不过a区已经老了。

一手房的话，泛亚城邦、中国铁建山语桃源都正在售。相较来看，山语桃源应该是接棒市政府a区的下一个呈贡高端小区，环境一流低密度，洋房、合院为主（主要吸引的是周边上班），且未来也配套学校。

想入手恒大玖珑湾，最近看新螺蛳湾都涨价了，恒大如何？合适买吗？

答：恒大价格1.3-1.4w，部分特价房稍微便宜，带装修，2梯4户，后期应该还有洋房（有小户型）。一期交付的情况还不错，可以直接去小区里面看看。该项目会展片区单价最低，跟新螺蛳湾片区价格比下来也有优势，还可以。

老师你好！请问新螺蛳湾片区彩云城（如观云海、澜湾俊园、星湾俊园）未来潜力如何？

答：项目售价受开发商打折促销影响较大。

地段、地铁已成既定事实，那么未来潜力，受西南大学官渡实验学校成绩水平影响较大，受开发商运营大项目、商业能力影响较大。

（小朋友说“我太难了，考试不好还会影响房价”）

请问，现在龙腾世家18层两梯四户，1.8-2w一平，带装修，120平，三室两厅一厨两卫，可以买吗？

答：目前该项目4梯8户，毛坯高层，1.6w的成交均价。新的18层房源出来，18层的产品不同+1k，带装修+1k，虽说这是正常涨价逻辑，但已经是周边最贵房价了。

1.8万-2万选择太多了，没必要买它啊。比如同个开发商开发的，北城映象（地段更好）、kcc云南映象（环境更好）。

请问华夏四季怎么样？未来涨价空间乐观吗？自住洋房有没有好的推荐？

答：开发商在滇池路开发了华夏御府，华夏天璟湾等楼盘，口碑不错，这次开发的华夏四季价格较高，2.2-2.5w+，滇池路、西福路这一片区一直就是昆明房价较高的区域，整体区域低密度，靠近滇池，小区又是洋房、板楼、舒适性较高。

原来滇池路好的二手洋房小区涨价也很猛，华夏阳光之前开发的华夏御府就是一手一万三，也是当时的高价了，在2017-2018楼市大涨的时候基本翻倍，到现在二手都是两万多。

洋房推荐：草海片区、会展片区

求问老师！投资加自住，金地云海一号合院值得购买吗？！！看了项目周边环境感觉很赞啊！

答：自住非常适合，目前昆明草海片区中离市区最近的项目，环境不错，产品高赠送，类似合院产品（L型别墅，类双拼）比早年流行的联排产品采光更好，更注重“院落”的感觉。

不过价格不便宜哈，毕竟也只有少部分人买得起，有预算直接上吧。

老师，请问恒大华报云府在卖安置房，80套，现房，73平，2房，1万3单价，可以考虑吗？

答：建议考虑。除邻居可能是回迁的之外，其他跟正常商品房一样的。

自住，百万内买两房，地段较好，现房自己马上可住。其他两房，至少贵10万不说，而且可能很偏，预算有限的情况下，不用矫情，矫情不能给你赚10万。

投资，也可以。拿来出租也不错，比周边小区有至少3k的差价，但房租最多少500。

老师，佳兆业城市广场，2梯4户，1.65一1.7可以考虑出手吗？

答：前天开盘，2梯4户产品稍贵，1.6-1.7w，价格还可以。

普通的4梯8户产品，94㎡东北向房源，中间偏上楼层都在1.5w，如果住的话，这个价格挺划算哈。

观澜汇13栋总32层，买的4楼，单价13200，131平，端户。请问这个价格值得入手吗？对比翡翠滨江和华润悦府，哪个更有投资价值？

答：这三个项目中，其他两项目单价都不便宜，地段上华润＞新希望＞万科，价格上华润＞万科＞新希望，位置适中，最主要是看价格，1.3w的新希望观澜汇优势更大。

你的这个四楼楼层略矮了一点，价格还行。可以看下中秋活动项目的促销活动对比一下：

2

二手房与其他

两套东市区二手，a南北向复式，二楼是阁楼带露台，单层和证上面积都是87，要价165万。b北向房复式，二层有大露台，单层78平证上156平，要价159万。请问老师选择哪套更好?

答：选a，南北向复式。

价格都差不多的情况下，优先采光！

金科江湖海18层高层131平米，据说可以更名，18000的均价，值得买吗？

答：等交房看整改成什么样子吧。（听说开发商是非常重视）

现房可以眼见为实，之前说的“豪宅”故事也不管用了，所以如果改好了，1.8w买买买。不过转让更名的房源，原房主以1.2-1.3w的单价买过来的，你需要额外出5-6k/㎡直接给房主钱，也就是首付至少百万以上，这个单价正常，可是首付“不正常”。

如果整改不好，小区至少折价20%。

老师，昆明广场中央A区的房子怎么样，考虑地段和价格，您觉得物有所值吗？和汇都国际二期比呢？

答：两者相比，汇都所在的是东风广场CBD，地铁上盖+恒隆广场，我选这个。

3

其他

我是北方人，在昆明会生活3-5年，想买个房子，当下自住，等3、5年之后又卖掉，所以投资的目的更大些。请问现在可以上车吗？哪个项目更合适一点？谢谢！

答：只能说3/5年后房价会比现在贵。

学校不好，地铁不近，好楼层基本1.8w，一直想不通海伦堡中央广场的优势是什么？求指教。

答：这是正儿八经二环内，非烂尾接盘项目，配套也齐全（虽然谈不上特别好，但起码有）。

海伦堡热销的时候，周边还没有佳兆业这些竞争对手。现在房子本来也卖得差不多了，所以价格没必要再怎么促销。

要是开发商再会“讲故事”一点，就更不止这个价了。

老师，请教一下二套房想买学区房，首付钱不够，自住一套学校一般，户型一梯二户小高层又舍不得卖掉，孩子又准备上学，老人有一套学校也不好，买学区房也要大点的，想一家三代住一起，首付挤挤借借也够，问题还贷压力大，看的房还贷差不多一万，该不该买？该不该卖掉一套好换房？请老师给个建议？？？

答：房子本来就该更新换代，满足当下所需，优先学校，卖一套换好房是对的。

属于二套房，名下有贷款，首付多少比例？可以用名下没有贷款的家人购买，按20%首付吗？

答：名下有一套未还清贷款，算二套，首付45%。

名下没有贷款的家人名义购买，可以算首套，但不一定能20%首付。只有工作稳定（私企都不算稳定哈）+流水足够，才有机会做到20%首付。

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